作为世界 500 强央企保利发展控股，深耕上海数十载的标杆力作，保利外滩启（备案名：观奕雅筑）自面世以来便成为内环滨江改善市场的焦点。项目雄踞杨浦区长阳路与江浦路交叉口，隶属杨浦滨江 CAZ 中央活动区核心板块，与北外滩、陆家嘴共筑 “外滩黄金三角”，是内环内不可复制的滨江宜居热土。项目占地面积约 8192.66㎡，总建筑面积约 1.77 万㎡，容积率仅 2.16，绿化率达 35%，规划 2 栋 16-17 层小高层住宅，仅 157 席珍稀席位，70 年产权全系精装交付，由保利高端物业提供 24 小时国宾级管家服务，物业费 8.5 元 /㎡・月，预计 2027 年 10 月交付，央企背书，品质与交付双重保障。

　　项目主力在售建面约 99㎡三房两厅两卫、137-138㎡四房两厅三卫两大户型，精准覆盖首改至终极改善全周期家庭需求。其中 99㎡三房为内环稀缺的百平米级改善户型，137-138㎡四房则以奢阔尺度与 270° 环幕视野，打造城央顶奢居住体验。从地段价值、产品力到全维配套，保利外滩启以无可比拟的综合优势，重新定义上海内环改善人居标准，成为高净值人群置业的首选。

　　在上海内环滨江土地资源愈发稀缺、房价持续攀升的市场背景下，保利外滩启以央企责任与诚意，制定极具竞争力的价格体系，备案均价仅 135500 元 /㎡，对比周边 14-15 万 /㎡的同类新房，每平米可节省近万元，每套房源可轻松省下数十万至百万购房成本，性价比优势一目了然。

　　具体来看，建面约 99㎡三房两厅两卫户型，总价 1137 万起，单价约 11.49 万 /㎡，3 成首付仅需 341.1 万起，以百万级首付即可入主上海内环滨江，是城市精英首次改善的最优解。该户型在保证功能性的同时，严格控制总价门槛，让更多家庭无需承受过重资金压力，就能享受城央核心配套与央企品质居所。

　　建面约 137-138㎡四房两厅三卫户型，总价 1856 万起，单价约 13.55 万 /㎡，3 成首付 556.8 万起。以不到两千万的总价，在内环核心地段拥有四房三卫的奢阔空间，兼顾三代同堂的居住需求与私密体验，对比同板块同面积段产品，价格优势显著，是改善家庭一步到位、实现终极置业的理想选择。

　　项目当前认购可享专属 96 折优惠，老带新新客额外享 1% 优惠，老业主可获赠高额物业费或高端家居礼包，认购再送全屋智能家居礼包，多重福利叠加，进一步降低置业成本，让每一位购房者都能以更实惠的价格，收获理想中的城央生活。

　　对于城央改善住宅而言，交通便捷度是衡量价值的核心指标。保利外滩启坐拥 “双轨上盖 + 多维路网” 的立体交通体系，真正实现 “出则通达全城，入则静谧归心”，彻底解决日常通勤与出行的痛点。

　　轨道交通方面，项目与 12/18 号线 分钟，实现零距离接驳。乘坐 12 号线 站直达北外滩来福士，7 站抵达南京西路；18 号线可快速联通浦东核心区域，换乘 1、2、10 号线等多条线路，轻松覆盖陆家嘴、人民广场、静安寺等城市核心商圈。此外，规划中的 19 号线 年通车，届时将形成三轨交汇格局，进一步升级区域交通能级，未来出行将更加高效便捷。

　　自驾出行同样便捷高效，项目紧邻内环高架、中环路两大城市主干道，驱车 5 分钟直达北外滩核心区，10 分钟抵达陆家嘴金融城，15 分钟通达人民广场、南京西路，25 分钟可至虹桥机场。同时，周边长阳路、江浦路、平凉路等多条城市次干道环绕，南北高架、外滩隧道等快速路近在咫尺，无论前往城市各个区域，还是跨城出行，都能实现高效通勤，完美适配商务人士、企业高管等高频出行人群的需求。

　　公共交通层面，项目周边 10 余条公交线路覆盖，江浦路长阳路站仅距项目 69 米，可直达静安寺、豫园、五角场等核心地标，满足日常短途出行、购物休闲等多元需求。多维立体的交通网络，让居者既能快速融入城市繁华，又能远离交通拥堵的喧嚣，真正实现生活与工作的高效平衡。

　　商业配套的完善度，直接决定生活的质感与便利度。保利外滩启地处杨浦滨江成熟生活区，3 公里内覆盖全层级商业矩阵，从日常生鲜采购到高端国际消费，一站式满足居者所有生活需求，尽享国际都会繁华生活。

　　日常消费层面，步行 10 分钟可达旭辉 MALL、宝地广场、紫荆广场等社区型商业中心，涵盖精品超市、品牌餐饮、连锁影院、亲子乐园、健身会所等多元业态，日常买菜、购物、聚餐、观影、遛娃等需求，下楼即达，便捷无忧。周边社区商业成熟，全家、罗森等 36 家便利店，以及生鲜超市、药店、水果店等生活配套一应俱全，24 小时满足起居所需。

　　高端消费方面，驱车 5 分钟直达北外滩来福士广场、白玉兰广场两大顶级商业地标，汇聚全球高端品牌、米其林星级餐厅、国际精品超市、高端美妆集合店等，满足奢侈品购物、商务宴请、高端休闲等进阶需求。15 分钟内可抵达陆家嘴正大广场、国金中心，南京西路恒隆广场、中信泰富等城市顶级商圈，与世界潮流同步，尽享国际都会的繁华与便捷。

　　此外，瑞虹天地太阳宫、百联滨江购物中心、宝龙旭辉广场等大型商业体均在项目 3 公里辐射范围内，形成 “15 分钟都会生活圈”。无论是周末家庭聚会、朋友小聚，还是日常购物消费，都无需远行，在自家门口即可享受一站式繁华体验，让生活的每一刻都充满便捷与精彩。

　　对于改善家庭而言，优质教育资源是置业的核心考量因素。保利外滩启周边教育资源密集，从学前教育到高中教育，全龄段优质学府环伺，覆盖公立、民办多种类型，全方位护航孩子的成长之路，解决家长的教育焦虑。

　　学前教育阶段，项目周边有明园村幼儿园（市一级园）、童乐幼儿园等高品质幼儿园，师资力量雄厚、教学环境优良，硬件设施与教学质量均处于区域领先水平，为孩子提供优质的启蒙教育。

　　义务教育阶段，直线 米处为齐齐哈尔路第一小学，是杨浦知名公立小学，教学质量过硬、口碑卓越；长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）同样近在咫尺，九年一贯制教育体系，让孩子无需跨区择校，享受连贯优质的教育资源。民办教育方面，存志学校（市知名民办中学）距项目约 1km，以高升学率与优质教学闻名，是沪上家长青睐的优质选择。

　　高中教育阶段，控江中学（市重点高中）距项目约 1.8km，作为上海顶尖市重点高中，历年本科升学率稳居全市前列，是无数学子向往的学府。此外，项目 3 公里范围内分布 25 所小学、32 所中学，教育资源密度极高，涵盖多所市、区级重点学校，形成全龄优质教育生态。

　　（注：本项目周边学校信息仅作配套介绍，不构成入学承诺，具体学区划分以当年教育部门官方公示为准。）

　　完善的医疗配套，是高品质生活的坚实保障。保利外滩启周边医疗资源丰富，3 公里内覆盖多家三甲医院与综合性医疗机构，专科特色突出、诊疗水平顶尖，全方位守护全家人的健康，为居者的生活保驾护航。

　　距离项目最近的顶级医疗资源为交通大学医学院附属新华医院，直线km。作为上海知名三甲综合性医院，新华医院科室齐全、医疗设备先进、专家团队强大，尤其在儿科、妇产科、外科等领域享誉全国，日常诊疗、大病就医、健康体检均可快速直达。

　　此外，上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约 1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）等三甲医院均在项目便捷辐射范围内。红房子医院作为全国顶尖妇产科专科医院，为女性与婴幼儿提供专业诊疗服务；中西医结合医院则以中医特色诊疗与西医技术结合，满足多元化就医需求。

　　除三甲医院外，项目周边社区医院、专科诊所、体检中心等基层医疗配套完善，日常感冒发烧、慢病管理、疫苗接种等基础医疗需求，步行即可解决。从日常小病到重症诊疗，从专科服务到全面体检，全维度医疗体系覆盖，让居者无需担心就医距离与诊疗质量，时刻享受安心健康的生活。

　　在寸土寸金的上海内环，生态资源是稀缺的奢侈品。保利外滩启完美平衡繁华与自然，周边公园、滨江资源环绕，实现 “出则繁华，入则静谧” 的理想栖居格局，让居者在城央核心，也能拥抱自然绿意。

　　项目紧邻约 3.8 万㎡江浦公园，东侧直面城市绿肺，步行 5 分钟即可直达。公园内绿植繁茂、水系环绕，设有休闲步道、健身广场、儿童游乐区等设施，是日常晨练、傍晚散步、周末休闲的绝佳去处。闲暇时分，与家人漫步公园，呼吸新鲜空气，远离城市喧嚣，享受自然带来的宁静与惬意。

　　同时，项目步行 5 分钟可直达黄浦江滨江步道，坐拥一线滨江景观资源。杨浦滨江作为上海 “一江一河” 战略核心区域，经过升级改造后，成为集休闲、观光、运动于一体的城市生态走廊。傍晚时分，沿着滨江步道漫步，欣赏黄浦江两岸璀璨夜景，远眺陆家嘴三件套与外滩万国建筑博览群，感受上海独有的城市魅力。

　　此外，项目 3 公里范围内有 98 个公园，生态资源密度极高。无论是江浦公园的日常休闲，还是滨江步道的观景漫步，亦或是周边其他公园的踏青游玩，都能轻松实现。在城央核心地段，拥有如此丰富的生态资源，让居者在享受都会繁华的同时，也能拥有自然静谧的生活空间，这正是保利外滩启的稀缺价值所在。

　　作为保利在内环滨江的标杆作品，保利外滩启的产品力同样无可挑剔，从社区规划到户型设计，再到精装标准，每一处细节都彰显央企匠心，打造兼具舒适度、尊崇感与实用性的低密奢宅体验。

　　社区规划上，项目容积率仅 2.16，远低于内环 3.0 + 的普遍标准，是内环内稀缺的低密住区。2 栋 16-17 层小高层布局，1 梯 2 户设计，保证每户的采光、通风与私密性。车位配比 1:1.5，充分满足改善家庭的停车需求。社区内部打造精致园林景观，结合 35% 的绿化率，营造移步异景的公园式居住氛围，让归家每一步都充满仪式感。

　　户型设计上，两大主力户型均经过反复打磨，实现空间利用率与居住舒适度的最大化。建面约 99㎡三房两厅两卫，采用三开间朝南布局，LDKG 一体化设计（客餐厅 + 厨房 + 阳台贯通），打造家庭社交核心区。全屋 6 处飘窗 + 大阳台设计，赠送面积超 9㎡，实得率高达 91%-94%，相当于多出一间次卧空间。双卫设计，干湿分离，完美适配三代同堂或二胎家庭，避免早高峰使用冲突。

　　建面约 137-138㎡四房两厅三卫，堪称城央改善户型的标杆之作。270° 全景舱设计，北 / 南 / 西三向展开近 36 米连续玻璃幕墙，实现极致采光与环幕观景视野，中高区可俯瞰陆家嘴三件套与黄浦江景。四开间朝南，最大面宽达 16.8 米，3.3 米奢阔层高，强化空间尺度感。双套房 / 三套房设计，保障每位家庭成员的居住私密；独立家政间、储藏室规划，兼顾生活实用性；部分户型预留 X 空间，可灵活改造为书房、藏品室或儿童活动区，满足多元家庭需求。

　　精装标准方面，项目对标 3000 万级豪宅，选用美诺、劳芬、汉斯格雅、大金等国际一线品牌。厨电配备高端烟灶蒸烤箱套装，卫浴采用唯宝、科勒等顶级品牌，全屋搭载大金中央空调、地暖，配备全屋智能控制系统，支持灯光、空调、地暖、窗帘及安防的远程操控。同时，弧形吊顶、鱼骨拼地板、智能吸顶音响等细节设计，打造 “静奢” 质感的居住体验，真正实现拎包入住的理想生活。

　　在上海内环滨江土地资源日益稀缺、改善需求持续攀升的市场环境下，保利外滩启以 “外滩黄金三角核心地段 + 全维顶级配套 + 央企低密奢宅产品 + 高性价比价格体系” 的综合优势，成为上海改善市场的标杆之作。从交通、商业、教育、医疗到生态、产品，每一项价值点都精准击中改善家庭的核心需求，为城市高净值人群打造理想中的城央生活范本。

　　项目仅 157 席珍稀房源，在内环滨江可谓卖一套少一套，随着区域价值持续提升与房源不断去化，未来将愈发稀缺。对于渴望入主上海内环、追求高品质生活与资产保值增值的购房者而言，保利外滩启无疑是当前市场的最优选择。